中国物流地产市场渐进复苏 出现结构性新动态

2024年2月22日，随着新业态的不断涌现，和经济运行新旧动能的接续转换，2023年的中国物流地产市场处于渐进恢复进程。仲量联行最新发布的《中国物流地产市场近期趋势及展望》(以下简称“白皮书”)显示，2023年，全国24个主要城市物流地产市场全年新增供应共计1,179万平方米，同比上升22%。受此影响，其中约一半城市的空置率同比有所上升。与此同时，各城市的物流地产租金也呈现不同程度的调整，截至年末，只有三分之一的城市的租金较去年同期上涨或持平。

物流地产市场需求侧出现新动态

在逐步走向复苏轨道过程中，中国物流地产市场需求侧正在出现结构性的新动态，市场活力显著增强，推动去化。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟指出：“中国物流地产市场需求侧的这种结构性新动态，主要源自经济新业态和新动能的快速发展，促进了物流地产市场进一步回升向好、实现供需平衡。”

经济新动能发展的基础是居民消费潜能的激发释放。随着各项积极政策效应逐步显现，城乡居民收入也在逐步恢复，释放线上线下消费潜力，促进以第三方物流、传统电商为代表的物流租赁需求保持平稳增长态势。尤其是在新增供应较为集中的市场，由于成本优势的显著提升，包括生活消费品等零售类需求在内的传统需求将被进一步释放。

经济新业态的不断涌现带来结构性机会

近年来，居民消费行为模式更趋理性和追求性价比。仲量联行观察到，消费行为模式的转变催生了经济新业态，而各类新业态也给物流地产市场带来了结构性机会。物流地产市场恢复的进程并不统一均衡，市场表现将更趋分化。

百花齐放的新业态中，短视频与直播电商的快速发展对物流地产市场需求侧影响尤为明显。在政策利好、技术进步、消费模式转变等因素驱动下，直播电商份额呈现不断扩增趋势。2023年“双十一”期间，直播电商在电商市场的份额从2021年同期的7%快速增长到18%。不同于传统综合电商拥有较多自营业务，通常作为独立主体租赁仓库，短视频与直播这类新兴电商往往通过委托第三方物流公司和供应链管理公司提供仓储配送服务，供应链被进一步整合重构。伴随网上零售格局的重构，电商物流市场仓储需求来源同步转向，传统电商与新兴电商仓储需求也将呈现此消彼长的趋势。

另一方面，消费行为模式的迭代与经济新业态的蓬勃发展也在全球范围内形成协同效应。依托中国完整的产业链，中国商品不断提升其在全球市场中的竞争力，为中国跨境电商企业出海扩张提供了坚实的产业基础。而各跨境电商平台供应链生态体系中，华南地区更是占据至关重要的中心地位。对此，仲量联行华南区研究部总监曾丽指出：“华南地区之所以能引领国内跨境电商产业发展，实际上是其在产业链、基础设施和商业模式等诸多领域优势的体现与成果。”

在跨境电商需求主导下，2023年华南五市，(广州、深圳、东莞、佛山和惠州)非保税物流市场录得约235万平方米净吸纳量，创下历史新高，在全国范围内表现亮眼。其中，不少跨境电商企业更是持续积极布点及扩张其物流仓储网络，正在洽谈未来1-2年的大型扩租与新租赁计划。跨境电商企业在持续深耕全球市场、加大全品类布局的同时，依托传统互联网与移动端短视频相结合的模式输出中国商品的新一代外贸业态将会蓬勃发展，其物流仓储需求在一定时期内有望持续。

新质生产力促进市场需求整合重构

战略性新兴产业是培育发展新质生产力、获取未来竞争新优势的关键领域。白皮书指出，随着“双碳”战略的持续推进，新能源汽车产业深刻改变了原有汽车产业上下游供应链模式，将进一步促进外部物流仓储需求的整合和重构。

在一些新能源产业较为集聚的城市，上游零部件制造商正将轻生产制造环节整合到邻近工业区的物流仓储项目中。随着新能源汽车供应链复杂度增加，新能源车企也更加需要依赖第三方供应链服务商来统筹协调零部件企业和加强相关物流仓储的管理，这一需求在非头部车企中更为显著。在下游环节，随着新能源汽车交付、售后维修需求上升，整车交付中心、区域售后零部件仓库、维修中心的需求也在进驻位于城市近郊的高标仓，当前，该类需求以华东及华西部分城市尤为明显。

中国物流地产市场有望蓄力复苏

展望未来，传统租赁需求托举市场基本面。第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求预计将保持平稳增长态势。非传统租赁需求贡献力度加大，以新兴电商平台(包括跨境电商平台)及高端制造业为代表的非传统租赁需求将作为市场中不可忽视的新兴力量，带动需求端的结构性升级和持续回暖。仲量联行预计，中短期内非保税物流仓储市场供需平衡有望进一步改善。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示：“随着地方政府发力‘工业立市’从而更倾向提供较多面向生产型制造业的工业用地，合规化和市场化的仓储市场供应将保持稳定;且由于仓储作为消费及工业必不可少的供应链环节，需求将会随社会经济发展持久增长，入驻率、去化周期及租金走势等资产表现基本面必将向好。”

同时，物流投资市场有望迎来深耕机遇。对于部分投资者而言，短期受到风险溢出影响的核心资产或将成为入局物流投资市场的理想标的;同时，重点市场的开发型项目将得到内外资投资者重点关注。秉持长期主义的投资者以及均衡的投资结构，也将推动物流投资市场稳步迈入新一轮扩容，进一步促进市场活跃度、改善资产流动性。