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仲量联行
管理员
2022-09-22 12:13
2022年9月21日，北京，今年，正值北京经济技术开发区建设30年。北京经开区，或被称为“亦庄”，是全市唯一一个国家级经济技术开发区。据北京经开区对外发布信息显示，30年间地区生产总值年均增长超30%，工业总产值年均增长35%，产业结构高精尖“成色”更足，贡献率超过94%。
新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造是经开区的四大主导产业，在产业结构与业态属性上都位列前沿，其中三个都达到千亿级体量。另外，全国产业园项目受资产证券化政策与市场表现的共同推动，在商业地产市场中热度倍增。因此，作为“2.5产业” 发展核心地，亦庄产业园的市场格局备受资本关注。
充沛土地供给+大力扶持政策，促成产业集群发展
亦庄全区产业园子市场覆盖453万平方米的产业园项目，占据北京市场整体存量近30%。得益于“三城一区总体规划”，大批一类工业用地在过去十年内集中释放，在北京市五环内供应稀缺的大环境下，亦庄无疑是不可多得的集中供应区。充沛的土地供应量与区域产业引导规划为市场提供了优渥的开发条件，让亦庄区在六年内入市新项目达到全市产业园总供应体量的四分之一。
此外，亦庄完善的政策环境赋能重量级企业与资本力量涌入，一批优质产业园项目享受政策红利倾斜持续吸纳市场头部需求。
有了产业园大体量的承载，加上全力深入的产业扶植政策，亦庄为全北京市的“2.5产业”提供符合需求的落脚点，同时适配高精尖企业的管理办公与研发生产职能。跨越式的产业发展让经开区规模以上工业总产值2021年同比增加1,100余亿，声名鹊起的生物工程和医药行业去年增长209.6%。
四大支柱产业主导租赁需求，租金录得30%涨幅
新一代信息技术、新能源智能汽车、生物技术和大健康、机器人和智能制造四大主导产业租赁面积贯穿全区，在重点项目中的租赁面积占全部租户的61.6%，其中新一代信息技术产业比例高达38.9%。
此外，在2020年受到疫情影响后，部分企业对办公物业的选择趋向成本为先，保留现金流实力应对市场不确定性。这一变化也让亦庄产业园子市场凭借租金逆差的优势增加了区域竞争力。
来自四大主导产业的强劲需求与北京其它子市场的迁址需求让亦庄市场的整体空置率从2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，达成空置面积去化超50余万平方米。
不过，今年多点爆发疫情，宏观经济小幅震荡，截至今年七月，经开区规模以上工业总产值达到2,929亿元，与去年同期相比下滑10.9%，高技术产业类型及企业规模较大的企业受创明显。某知名集团在核心区产业园项目退租超两万平，为降低管理成本迁入自用项目，其他核心区产业园项目需求也有所回落，短期内空置率承压。
在租金方面，亦庄产业园子市场平均租金从2020年疫情至今有30%的涨幅，但整体价格相较北京全市仍居于低位。
“专精特新”引领增长机遇，亦庄新城强化规模效应
以客观的未来视角来看，亦庄产业园子市场在进入发展成熟阶段前还有一些短期挑战，但这些挑战也存在着破局机遇。
中短期内，租金上涨空间较有限，现阶段去除补贴部分的实际租金依然位于市场验证中逐步定型的“孵化阶段”。目前租金水平分层明显，大型企业在核心区聚集度较高，突破租金上限的条件不足。而亦庄东区与亦庄新城则由小型科创企业租户主导，承租能力与区域配套商业生态的现状使租金跃升受阻。
从科创企业角度来说，这样同业高聚集且低租金的市场格局更加适合中小企业在亦庄渡过孵化期。截至今年九月，北京市“专精特新”中小企业有562家在亦庄落户亦庄，等这批企业的规模成长至红利期，亦庄产业园子市场或将在中长期迎来租金增长契机。
此外，亦庄区 “2.5产业”结构对人才储备需求较大，但亦庄并非“智力资源密集区”，高校聚集劣于中关村，人员流动成本会影响区域内经济生态的发展要素达到完备条件。亦庄在人才引导的政策上一直持续发力，比如，成立国际人才发展集团、打造“人才矩阵”的配套服务等，吸引全市“智力资源”入驻。
在经开区的整体城区规划中，亦庄新城将计划启用，目前已进入土地资源放量阶段，处在建设初期。未来亦庄核心区有配合政策产业发展方针将需求嫁接新区的可能性，导致政策资源分流。并且亦庄产业园子市场本身对可持续的政策拉动具有强依赖性，或将在中短期面临挑战。
从投资角度来看，土地承载量本身对北京市产业需求具备吸引力，土拍放量会转化投资活跃度，吸引终端使用方来到亦庄新城，新的商业生态聚合将缓冲对亦庄核心区的资源挤兑。
除此之外，现阶段亦庄的零售商业生态对比城区的成熟商圈还存在距离，但今年年末将有龙湖与中海两大成熟开发商引领的大型零售商业项目入市，总体量高达10万平方米，撬动区域消费潜力，为产业聚集区周边的商业配套发展注入新活力。
仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“目前亦庄的全产业链发展基调向好，中短期内的发展阻碍皆具备解决条件。对于区域内的产业园项目运营方来说，突破全年经济下行压力可通过深化项目市场定位辟蹊径。目前四大主导产业中除了新一代信息技术行业，其他行业在重点项目中的租赁比重都较小，且上下游企业选址较分散。新能源及机器人行业在全北京市的体量可观，但选址布局高度分散，有效聚拢行业集群吸引与把握全市潜在需求是错位竞争的关键。”