北京通州步入高标准办公楼时代，市场化主力租户的入驻成重要契机

2023年8月4日，自通州被正式确定为北京城市副中心以来，首批现代化办公楼项目于运河商务区相继入市。目前，通州正处于办公楼租赁市场的潜力激发阶段，随着业主自持的高品质项目逐步入市，区域内现已有近百万量级优质办公楼存量，办公氛围已初步形成。

据仲量联行观察，在当前企业寻求降本增效的市场趋势下，通州办公楼项目有望以其独有的高性价比竞争力，通过底价房等策略吸引来自区域外部的大面积租赁需求，等待市场化主力租户的到来带动通州办公楼市场步入高速成长期。

通州办公楼市场存量充沛，高性价比带来竞争优势

通州现有高品质办公楼项目存量约为90万平方米，包括规划在建项目的总建筑面积约为160万平方米。今年还将有26万平方米的新增供应入市，下一波供应高峰预计在2025年前后。

从租金角度来看，北京全市甲级办公楼市场平均租金为310-340元/平方米/月，而当前通州区域全品类办公楼项目平均租金在110-150元/平方米/月，约为全市平均水平的三分之一。通州部分优质项目与市区内成熟项目品质相比，硬件品质差异不大，但价格优势显著。

在近期成本至上的市场趋势下，通州办公楼项目因其价格优势迎来发展契机。对于居住在城市东部的通勤者而言，往返运河商务区所需的时间与部分成熟子市场相比并无明显差异。例如，早高峰时期，从青年路附近出发的通勤者，打车前往CBD区域和运河商务区所需时长都在30分钟左右。但对于企业租赁决策者而言，与部分成熟子市场的同品质办公楼相比，位于通州的项目拥有高性价比竞争力，可以显著降低企业办公租赁成本，帮助企业节省开支。

招商环境优化释放积极信号，主力租户入驻有望激活通州市场活力

从外部政策环境而言，通州运河商务区管委会在近年来持续发布优惠政策，吸引优质企业入驻。自“通八条”系列政策实施以来，城市副中心已连续三年为150家企业给予奖励扶持，累计奖励5亿元。此外，区域内招商环境也在持续优化中，一些硬性门槛要求在逐步放宽。自2023年初开始，运河商务区管委会发布新政，以企业白名单与绿色通道相辅的形式，吸引支持优质企业快速入驻。对于符合运河商务区整体发展要求的企业适用绿色通道标准，简化其准入流程，备案后可直接入驻。对于白名单以外的其他企业，也不再以税收绝对值设硬性进驻门槛，更加综合关注企业的行业属性、资信情况、 成长性、创新性等多个维度。

在政策强力引导下，目前已有多家国央企及关联单位迁入运河商务区，金融产业链条逐渐补齐，总部经济已初具规模。据通州运河商务区管委会统计，截至2022年底，运河商务区已有283家金融企业，48家总部企业，78家高新企业入驻，优质企业集群已初步形成。总部企业自用需求和来自金融行业的租赁需求成为当前通州办公楼市场的去化主力。

不过，在当前全市场承压环境下，通州仍亟需一家市场化主力租户的入驻，从而进一步激发区域租赁活力。回顾北京丽泽区域发展历程，2020年，仲量联行助力华为在丽泽SOHO签约近6万平方米，迅速吸引了上下游相关企业对丽泽市场的关注，区域租赁需求一度十分火热。当时华为签约有效租金仅为丽泽当前均价的60%，以此可得底价房的出现会刺激租赁市场需求，显著提升全市场对于本区域项目的关注度，进而引领通州对行业巨头入驻产生集群效应。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“通州办公楼市场步入高速成长期的先前激发条件是市场化主力租户的入驻。在当前降本增效的大趋势下，低于市场平均租金30-40%的底价房将会刺激大面积租赁需求。运河商务区近期招商政策环境的持续优化对区域租赁市场释放了积极的讯号。业主正翘首以盼巨头企业的市场化入驻，从而激发区域市场活力，使通州成为北京下一个瞩目的新兴市场。”