雄安新区五周年，“未来之城”雄姿初显

2022年10月12日，北京，2017年4月1日，雄安新区横空出世，转眼间，雄安新区已迎来五周年。雄安新区的“千年大计”，不在于打造经济新区，而在于建立世界标准的“未来城市”样板。雄安新区占地面积极大，规划建设考量因素繁复庞杂，与其他的新开发区域非同量级可比，因此其发展所面临的挑战更多，且并无先例可循。

自2018年初首次走访雄安，到2022年8月再次实地考察，仲量联行见证了雄安新区从“一张白纸”到“塔吊林立”的过程，新区实貌也已发生翻天覆地的变化。

积蓄成长力量，“未来之城”初现未来

雄安已制定了多个片区的控制性详细规划和上亿级别的城市地上建设规模，截至2021年底，雄安新区累计开工新建建筑面积2,360万平方米，2022年新实施重点项目预计达到300余多个。容城、容东片区、起步区、启动区、容西片区、雄安站枢纽片区等重点区域建设取得新进展。

其中，容城位于雄安北部，在四五年前尚是以劳动密集型的服装手工业为主产业的小县城面貌。而如今，容城已拥有产业园形态办公项目——津海工业园、新建商场——惠友购物广场，并且已入驻中石化、中国太平保险等国央企，以及京东、美的等行业领军企业。

容东片区位于老容城的东侧，是雄安新区建设的先行区，担负首批居民征迁安置、为雄安新区建设提供配套服务等重要功能。同时，容东片区也是雄安行政中心——雄安新区管委会的所在地。现阶段，容东片区由一批成熟地产开发商引导的项目建设已初具规模，比如，中国数字城市产业基地的城市综合体——电建智慧城、宜居宜业的综合性功能区——华旺城、高端城市会客厅和金融产业园——金湖未来城，预计将从明年开始陆续建设完工，覆盖办公、零售、酒店、文化展览馆等全地产业态。

起步区是雄安新区的主城区，规划面积约 198 平方公里，城市建设用地约 100 平方公里。启动区是起步区内率先建设的重点区域，规划范围38平方公里，规划建设用地26平方公里。这里将承担首批北京非首都功能疏解项目落地和高端创新要素集聚的重任，雄安新区将在2035年之前实现启动区快速集聚、起步区有序发展。该区域规划有金融岛、总部区、创新坊、大学园、互联网产业园等7个特色产业片区。目前，区域建设工程已初步开启，大量地块已完成通平或开工建设。其中，总部区的未来核心项目包括雄安国贸中心、中国中化总部与华能总部大厦，第一批项目规划将于2025年前完工。

此外，高铁站枢纽片区坐拥高铁雄安站，未来将依托高铁经济形成交通特色经济区，成为新区对接京津冀、对外开放的门户。2020年底，亚洲最大车站京雄城际铁路雄安站正式开通，从雄安到北京只需40-50分钟。现在，雄安新区已正式融入京津冀城际铁路网，可实现与北京、天津的半小时交通圈，及与石家庄、衡水等城市的1小时交通圈。该区域当前以完成交通路网和建设公共服务设施为主，项目规划建设进度明显缓于容东和启动区，仅中交未来科创城项目部分建筑已封顶，预计将成为该片区第一个投入使用的综合体。

仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“雄安新区建设硬件标准高，生态要求也高，因此未来产业承载力和宜居属性强。但也正因如此，其建设周期较长，前期征迁拆除、房屋安置、市政公共设施建设、建筑设计管控等方面工作量大。因此，雄安新区的开发建设在中短期对市场格局影响有限，远景期将逐步成型，竞争力持续提升，改变未来城市功能和物业建设运营的理念。”

定位高端高新产业，打造高质量发展样板

截至2022年6月底，中央企业已在雄安新区设立分支机构共计110家，在新区本级注册的北京投资来源企业达3,700多家。此外，雄安新区已吸引四家央企总部入驻，数量全国第三，为雄安带来了4,000亿元的累计投资额，为建设起步期的雄安奠定良好基础。

雄安新区引进、承接企业的标准是“高起点布局高端高新产业”，定位新一代信息技术、现代生命科学和生物技术、新材料、高端现代服务业和绿色生态农业五大产业，并以此为支点主动导入高端产业，而非仅被动承接北京市的资源疏解。

雄安未来产业承载力巨大，在政府主导和顶层引领的作用下，未来可撬动资源量级较高。但是，在前期政府作用的基础上，未来雄安新区是否能逐步进入市场化、开放式的发展模式，是新区能否可持续地实现资源优化配置、激发市场活力的重点。

此外，通过雄安新区的导入产业定位可见，其发展行业与北京的部分优势行业及经济开发区的引导产业潜在形成一定程度的资源竞争。雄安新区的发展将离不开北京的人才、资源和企业转移。同时，雄安也强调了对中小型市场主体的孵化和培养——2022年，河北雄安新区管理委员会印发《关于促进“专精特新”企业和数字经济核心产业高质量发展的若干措施》，将设立企业培育库、提供融资支持、给予开办补助等，为企业孵化提供助力，强化区域内的科创中小企业资源生态的形成。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“雄安标准和雄安质量也体现在行业导入的高标准。新区计划打造全球创新高地、培育高端高新产业集群，成为新的区域增长极。当然，雄安未来实际的产业吸引力将决定其发展空间上限，需要在政策引领作用下，逐步培育自发市场化机制。此外，雄安的产业导入将与北京形成一定程度的潜在竞争，但也能帮助北京疏解非首都功能，在河北省和京津冀区域形成新的发展支点，实现资源流动和均衡配置。”