把握“四个中心”定位，以人为尺度全面推进城市更新

2022年6月23日，北京，日前，北京市住建委发布《北京市城市更新条例(征求意见稿)》公开征求意见，这意味着北京将 “城市更新” 提高到了 “立法层面”。这是北京继在5月18日发布《北京市城市更新专项规划》以及在去年发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》等多个政策文件以来又一重要的城市更新文件。

在北京大力实施城市更新背景下，仲量联行主办的“2022年中国房地产城市发展峰会北京场 | 共创未来，双奥之城新蓝图”于日前正式上线，行业重量级嘉宾从城市更新视角就“后冬奥时代的城市发展新引擎”展开了热烈讨论。

聚焦四大特点，围绕四个中心

近年来，全国各地出台了一系列城市更新的措施。由于不同城市的发展程度、实际情况差距非常大，各地的城市更新措施侧重点有所不同。

“北京的城市更新措施有四个与其他城市不同的特点。”北京市城市规划设计研究院城市更新规划所副所长/城市更新研究中心副主任王崇烈表示：“第一个是首都职能的城市更新;第二个是历史文化名城的城市更新;第三个是在减量发展下的城市更新;第四个是满足人民美好生活需求的城市更新。”

在首都职能上，北京的城市更新是处理好都与城的关系，实现北京的四个中心建设，即政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。作为国家的首都、千年古都，北京拥有众多古老建筑，其城市更新需要注重历史文化的保护传承。北京的城市发展也已经进入“减量双控、以存量更新为主”的阶段。此外，针对不同社区的问题，如何满足人民最基本的诉求，也是北京城市更新需要着力解决的。

仲量联行华北区战略顾问部负责人王飞表示：“城市更新是克服‘城市病’的一剂良方，是城市自我调节的重要机制。北京城市更新与其他城市最大的差别是，它有一条主线，也就是四个中心，这是在任何时候都不能脱离的。北京的城市更新政策体系不是一成不变的，而是在实践当中不断完善的。此外，北京的城市更新体系以政府引导、以市场为主体来推动，将有效激发市场活力，增强经济复苏的动力。”

关注新需求，以人为尺度

目前，城市更新是一片蓝海，其巨大的商业空间已经开始显现，越来越多的开发商开始加大对城市更新的布局。王飞表示，相较于新城开发，城市更新项目往往位于开发成熟区域，医疗、教育、交通等公共配套相对完善，在原有优势条件的基础上进行改善更容易“捕捉”目标客户，更容易获得客户认可。

合景泰富集团商业资管华北大区、总部产品创新提升中心、轻资产中心总经理孟芸芸认为，开发商现在需要更加关注人的需求，思考如何吸引人和留住人。比如，商业消费场景的一个新变化趋势就是，人们更希望回归到生活的本真。

“在上一代的产品设计当中，我们对于人的需求的关注是不够的，反而更多会关注空间等物理尺度。”孟芸芸表示：“但当前这一代人对于日常生活更为注重，希望设计能将空间和人的生活尺度真正结合起来。因此，目前一个大的方向转变就是，城市规划和设计回归自然和关注人的日常需求。”

Aedas执行董事霍宁表示：“领先人才往往特别关注人文环境，注重运动、休闲、社交等需求。但目前国内一些高楼大厦虽然拥有很好的物理空间，但对人文环境的整合还不够。如果能将人文环境整合到城市规划设计中，将有利于吸引领先人才，助力北京打造四个中心。”

对此，王飞表示：“城市风貌最后还是要跟人的体验感结合在一起。就像仲量联行打造的京彩创想空间，它是一个传统四合院，但在更新改造后融入了现代商务功能，这样便能更好地利用传统风貌建筑，将它与人的尺度真正融合起来。”