金融支持房地产企业供给端合理融资需求：仲量联行解读三部门座谈会

11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究了近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作，表示将继续加大政策落实和工作推进力度，加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金融支持，增强金融支持实体经济的可持续性。

在房地产金融领域，三部门要求，各金融机构坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。加大保交楼金融支持，推动行业并购重组，积极服务保障性住房等“三大工程”建设。

仲量联行解读：

随着一系列支持性房地产政策提高规格、密集出台、加快落地、增强效度，供需两端预期在近几个月内出现较为明显的改善，市场信心在一定程度上得到整固和提振，前期积压的改善性购房需求已出现较为快速的释放。从效果来看，政策加大金融对保交楼、保民生工作的支持力度并深化落地，满足了优质龙头房地产企业的合理融资需求，并引导其探索新的、可持续的业务增长点。另一方面，政策重点着眼于处理防范系统性风险和道德风险，依法依规帮助有需要的企业化解、处置风险，并妥善处理部分无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。

但从房地产市场的供求同步企稳复苏到回款、拿地、开发、建设的全链条回暖，还需要继续适时调整优化房地产政策，以更多的时间与耐心促进房地产市场平稳健康发展，还需要因城施策用好政策工具箱，确保前期政策实施的力度、深度、精度，以更好满足居民刚性和改善性住房需求。

目前来看，房地产各项数据依然较为低迷。10月国房景气指数继续下滑至93.4，自今年4月以来持续回落。10月房地产投资单月同比增速为-11.3%，降幅比9月进一步扩大0.1个百分点，今年以来地产投资累计同比下降9.3%。10月新开工面积和施工面积同比降幅相比9月分别扩大6.5个和15.4个百分点至21.1%和22.5%，竣工面积同比增长13.3%，但增速相比9月放缓12个百分点。今年前10个月施工面积累计同比增速为-7.3%，比9月份进一步下滑0.2个百分点。

特别应当引起关注的是10月内地大中城市房价持续调整，一线城市房价转跌。10月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有56个和67个，均比9月增加2个;新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市数量降至11个和2个;10月一线城市新房和二手房价环比均转跌，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%，二手住宅环比则由上月上涨0.2%转为下降0.8%。这显示了在市场表现维持区域性、结构性分化特征的同时，前期政策的积极效应有可能出现边际递减，特别是主要一线城市在推出政策的时点和力度商依然较为谨慎，带来一线城市市场的复苏、量价的企稳依然面对较大的压力。

受前期需求端政策面支持与呵护，10月份房地产开发企业到位资金同比降幅相比9月份有所放缓，其中定金及预收款、个人按揭贷款同比降幅均有所收窄，但与此同时，反映供给端情况的国内贷款和自筹资金同比增速面临更严峻的压力。在考虑下一阶段金融政策和工作时，在保持对需求端的政策支持的时、效、质、度的同时，也应当积极稳妥地促进对供给端的政策扶持。这也正是三部门在房地产金融领域释放出来的政策信号。

三部门在积极支持稳妥防范化解大型房企风险的同时，强调做好房地产企业合理融资支持工作和房地产股债融资监管工作，坚持「一司一策」化解大型房企债券违约风险，继续应对上市房企集中退市问题支持民营房地产企业发债融资、支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，支持规范经营的民营房企持续发展，积极发挥「央地合作」增信模式作用，促进解决民营房企发债难问题，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组，积极服务保障性住房等「三大工程」建设。

未来一段时间内房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环，同时要避免量价等方面出现过热并触发宏观政策调控和金融信贷条件的边际收敛。从外生的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。

在防范化解房地产行业风险、促进房地产市场平稳健康发展方面，应在坚持市场化、法治化原则的情况下，精准实施差别化住房信贷政策、加大保交楼金融支持力度，保持房地产融资平稳，稳妥化解大型房地产企业债券违约风险。应一视同仁支持房地产企业合理融资需求，继续落实改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。

具体来看：应当贯彻落实“金融16条”、房企融资“三支箭”、改善优质房企资产负债表四项行动、“保交楼”专项借款等稳地产政策，保障房地产企业特别是优质龙头企业的合理融资需求。应当继续在稳民生高度认识和推进保交楼工作，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。应着力于通过调整债务期限结构及融资结构等促使房地产企业降杠杆、缩规模、控风险。应推动金融服务助力设立REITs等产品，以便房地产企业盘活优质存量资产、增加融资渠道。应积极稳妥协助问题房企化解债务风险，推动行业有序出清。

长期来看，应当积极探索基于不动产特别是商业不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重、资本市场服务实体经济质效和金融系统风险分散能力。针对房地产行业特色，监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑，促使房地产金融供给侧改革和房地产发展新模式构建稳慎扎实地推进下去。