一揽子增量政策持续发力，推动办公楼市场筑底修复

近日，国家统计局发布数据显示，2024年前三季度国内生产总值949,746亿元，同比增长4.8%，国民经济运行稳中有进，向好因素累积增多。宏观调控政策的短期发力正在发挥立竿见影的政策效能，有效提振对经济复苏的信心和预期。

在全国办公楼市场的微观层面，宏观改善仍需时间传导，需求端持续低迷迫使供应端积极采取以降租为底层工具的组合策略，市场仍处于漫长艰难的探底过程。仲量联行从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，就其办公楼市场进行比较，发布了2024年三季度“中国40城办公楼市场指数”。

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可以进行横向的时间轴比较和纵向的城市间比较。

横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升;同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。

纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

排名前10的城市中，杭州是唯一指数正增长城市。得益于游戏、传媒公司的增量需求贡献，杭州市场指数已连续六个季度保持正增长。北京市场以降本驱动的搬迁需求为主导，空置压力有待进一步缓解。存量需求主导南京办公楼市场，对市场成交促进有限，租赁活跃度未能达到预期水平，指数环比下降0.4%。

排名11-20的城市中，多数城市市场基本面稳定。三季度，青岛、福州、郑州、天津的指数环比变化在±0.2%之间，市场基本面稳定。南宁市场供需失衡的压力持续上升，其指数已经连续八个季度环比下降。

排名21-40的城市中，东北省会城市排名普遍提升。三季度，随着部分城市租金表现触底，该区间市场指数波动幅度有所收窄。部分城市止跌企稳，哈尔滨和长春老工业基地受政策支持，重塑竞争优势，吸引新质生产力企业入驻，指数排名有所上升。此外，海口在免税政策推动下持续吸引贸易类企业的新设需求，空置率有效降低，指数连续三个季度环比攀升。

市场仍处于筑底阶段，宏观调控政策有效提振市场信心

三季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米，环比增加4.0%，主要来自于一线及强二线城市的总部自用型需求支撑。然而全国市场化租赁成交量仍处于底部摩擦，有效需求不足是当前办公楼市场的主要困境。在低价刺激下，市场流动性在上半年已得到一定释放，因此，以价换量的有效性在三季度有所减弱。办公楼市场需求的结构性调整持续受到扰动，金融、专业服务业等大面积租户遵循审慎扩张与降本缩租的原则，对新租成交量表现并无贡献。虽然跨境电商、新媒体等科技互联网细分行业带来一定动能需求，但主要集中在中小面积段及新兴子市场，持续性和稳定性偏弱的特质使其无法驱动市场全面复苏。

三季度，全国40个主要城市的甲级办公楼市场平均租金为80.3元/平方米/月，环比降幅在0.4%-5.6%之间。在经历了需求增长受阻的持续困扰后，业主方压力情绪在第三季度达到高点。为抓住流动的存量需求机会，业主方采取更加灵活激进的租金策略，以获得竞争优势。

近期宏观调控措施显著发力，逆周期调节力度加大。从企业端来看，降息降准等货币与财政政策的组合措施为企业应对下行周期提供了强有力的支持，有利于疏通企业融资渠道，缓解办公楼市场来自企业端的需求净流出。尽管短期内政策调整影响有限，但其对扭转预期的信号意义显著。从业主端来看，政策制定者积极通过改善投资环境和招商引资政策推进经济再平衡，有利于稳定需求端环境。深圳和海口等城市的办公楼市场因有效的税收及招商政策支持，供需关系始终相对健康发展。此外，新质生产力的培育和研发成果转化加速，部分地区企业在政策扶持下降低了租金和税务压力，将为办公楼市场带来增量机会。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“近期多项超预期的金融支持政策密集发布，体现了中央对于稳增长的坚定态度。实施货币总量的支持性政策将有助于缓解流动性压力，并降低实体经济的融资成本，推动市场信心的恢复。尽管政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策将是一个长期过程，需要时间和耐心，但一揽子政策的跟进与配合预示着未来经济结构性改革的战略变化，将为办公楼市场带来修复机遇。”