亚太区生命科学领域房地产投资强劲 产业集群升级出海正当时

2024年3月28日，生命科学作为全球范围内持续性发展的一个科研重点，市场关注度与日俱增。在当前经济形势下，越来越多的生命科学企业为加速创新，提高成果转化效率，积极开拓海外市场的发展，寻求全球范围的合作机会。仲量联行近日发布《2024亚太区生命科学产业与房地产市场展望》报告，深度解析生命科学产业在不同区域的发展现状与未来趋势，探讨中国生命科学企业出海的可行策略和发展空间。

仲量联行亚太区生命科学专委会主席Ross Ballantyne指出，多国政府正积极扶持生命科学产业发展，提供政策红利和激励措施，进一步推动产业集群的创新与升级，这离不开为其提供支持的商业地产提升深度和多样性。相应的，随着生命科学企业不断寻觅人才聚集、创新蓬勃的市场，这些专用空间领域的发展潜力会愈发凸显，同时空间的焕新和改造也蕴含更多可能性，为投资者开辟新的机遇。

亚太区生命科学房地产投资持续提升 超七成投资者预期增强

受到人口老龄化推动和医疗保障需求攀升，亚太地区的生命科学发展势头日益强劲，房地产作为生命科学企业运营中不可或缺的关键基础设施，其投资也持续增长。

仲量联行数据显示，亚太地区的生命科学领域的房地产投资显著提升，2023年前三季度的投资交易额已达到9.8亿美元，超越2022年全年。在当前经济形势下，生命科学领域的投资热度不减，能够持续吸引投资目光，得益于亚太区生命科学房地产领域强劲的租户需求、稳定的租金收入，以及相对较高的收益率。

仲量联行调研显示，相较传统的研发办公楼，以生命科学为重点的产业园区展现出更高的回报率，其资产收益率通常也会高于传统办公资产。但不同城市和类型会有所差异，例如，上海、北京、悉尼、墨尔本等城市的生命科学资产收益率估计在5.0%6-6.0%之间;而印度的班加罗尔和海德拉巴等城市的生命科学资产收益率约在8.0%-8.5%。针对未来趋势，仲量联行的调查指出，超过七成活跃于生命科学领域的投资者，预计将增加该领域的资产管理规模。

全球生命科学产业集群竞争激烈 企业可围绕三要素明智决策

放眼世界，全球融资环境寒意渐浓，全球生命科学领域的整体投资情绪正从高峰回落，趋于谨慎。在融资节奏放缓的背景下，生命科学企业更加注重降本增效，在创新研发和资本运作之间寻求平衡，更加注重房地产管理的成本效益，以及对研发主业的赋能和推动。

当前形势下生命科学企业选址落地和寻求增长，理想起点是人才聚集、有雄厚资金支撑、有政策扶持和完善的专业房地产基础设施支持的“产业集群”。产业集群作为生命科学行业蓬勃发展的基石，其重要性在全球范围受到广泛关注。

全球各国的产业集群各具特色和优势。仲量联行此前发布的《2023房地产视角下的美国生命科学产业》报告指出，美国作为全球生命科学领域极成熟的市场，近年来投资情绪趋于谨慎，但相关物业市场资金仍旧充足，生命科学物业大宗交易额从每年约50亿美元增长到每年超过100亿美元，仍是一个有吸引力的可持续增长领域。中国企业登陆美国市场时，大波士顿、旧金山湾区、费城等5个产业集群将是优先选择。

亚太区域生命科学产业集群蓬勃发展，但并非所有场所都充分具备满足需求的空间和设施。例如日本、韩国、香港、新加坡等市场的空间和设施供不应求。但鉴于日本老龄化趋势，韩国政府大力扶持并注入资金，新加坡吸引众多大型制药和医疗技术企业落户，生命科学企业在上述市场仍有扩张机遇。

印度由于发展迅速，目前生命科学空间呈现过剩态势。但班加罗尔和海得拉凭借经济增长优势，以及在医药行业的强势表现，生命科学产业集群有望稳步发展。

澳大利亚的生命科学房地产储备充足，且近年政府明确表达加大投入。墨尔本和悉尼都正积极提升初创企业的聚集度、催生更多就业机会，生命科学集群有望迎来更广阔的发展前景。

仲量联行认为，全球主要的产业集群能为生命科学企业提供巨大的机遇，但由于当前的商业环境愈发错综复杂，生命科学企业在房地产方面面临的挑战是严峻的，需要认真规划和考虑，才能真正把握这些机遇。

“对于有志拓展海外市场的生命科学企业而言，其房地产决策的核心要素包含选址、资本成本和交付。”仲量联行商业地产部资深董事俞则人分析指出，近年企业人员对交通便捷度、职住平衡的要求明显提升，生命科学空间的位置正产生更大影响;伴随资本成本关注度增加，企业也更加关注房地产资产价值的释放，以便能将资金重新投向创新、研究和孵化，这也使项目“售后返租”和“定制建造”成为趋势;交付作为考量重点之一，将房地产资产组合运营，开展设施管理和投资组合服务，在生命科学企业中也越来越普遍。生命科学企业围绕房地产资产做出明智决策，将更有助于企业寻求创新和发展突破。