新能源汽车加速蝶变，智动化孕育地产新需求

2023年8月29日，新能源汽车作为我国战略性新兴产业之一，其快速发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是推动我国实现“双碳”目标的重要举措。仲量联行研究表明，中国新能源汽车市场正逐步从政策驱动向市场驱动转型，智能化细分赛道加速扩张，新能源汽车产业链企业的选址需求也呈现出独特的多元化特征。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“历经多年的发展沉淀，我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，全球销量稳居第一。我们认为，中国新能源汽车在高速成长后，正走向一个更成熟的市场，在市场驱动下加速蝶变，孕育出商业地产新需求。”

市场持续转型，从“电动化”转向“智动化”

2022中国新能源汽车销量突破567万辆，占全球市场份额超过50%。2023年，新能源汽车销量以及渗透率持续稳步增长，全年总销量预计超越850万辆，渗透率突破35%。在新能源汽车销量占比中，受政策因素驱动的占比如“限牌”及“新能源运营车辆普及”等逐年减小。仲量联行华东区研究部董事丁婷表示，我们预计利好新能源车行业的支持性政策仍将持续，但与此同时，市场竞争将日益激烈，产品更新将加速迭代。其中，从“电动”向“智动”的研发重心转移，已成为明显趋势。

随着市场规模逐渐扩大，新能源汽车产业链正在加速蝶变。以“三电系统”为例，电池、电机、电控是以往新能源汽车厂商的核心竞争点。随着“三电系统”技术逐渐成熟以及产业链配套逐渐完善，各车企在电气化上差距甚微，竞争空间有限，围绕“智能化”的新战场硝烟正起。

多赛道产业链催生多元化选址需求

新能源汽车产业链纵深长、赛道广。按功能划分，整个产业可以分为“智能座舱域”、“自动驾驶域”及“车身控制域”三大领域。以“智能座舱域“为例，小至手机应用程序联网汽车、智能车机系统，大至车联网智能交通系统，都将成为新能源汽车及其产业链在该领域的未来发展方向。

除新能源汽车产业链前端的机会在迅速增长外，产业链后端也将持续出现新的商业机会。其中新能源汽车换电服务、智能补能机器人、新能源汽车充放电、汽车电池回收等终端服务也将持续迭代，催生出更多行业新赛道，为未来商业地产市场带来更多新需求。

由于新能源车研发与测试的高度协同性，产业园区在新能源汽车产业链的快速蝶变中正在扮演更加重要的作用。在选址共性上，新能源汽车产业链上下游企业大多首要考虑政策扶持因素。其次，因其对创新技术的巨大需求，公司设立办公场所时，人才可及性亦非常重要。同时，新能源汽车以及其上下游企业重视产业聚集效应，尤其是零配件以及服务提供商，倾向将办公地点设立于距离上下游合作方相对较近的地点。 除此之外，这些企业也相对看重办公或者研发地点的交通可及性以及商业配套。

仲量联行上海商业地产部董事尤培荣表示，对于办公需求而言，我们注意到部分板块受到新能源车产业链企业充分的关注，比如上海的徐汇滨江和虹桥枢纽等板块。从楼宇选址角度来说，我们关注到新能源车企业，尤其是整车品牌，相比于其他行业有着较为独特的需求，包括项目首层展示空间、项目标识权等。

在选址特性上，企业因其自身产品特性，对园区亦有额外需求。例如汽车零配件、底盘和动力总成开发都对其研发场所有不同的要求，如地下室入口标高、层高以及柱间距等要求较高以容纳并运输整车及研发设备进入开发空间。自动驾驶研发则需要在所在产业园区封闭道路以及自动驾驶智能网联汽车测试示范区等区域进行测试。(宣红彦)