头部上市企业稳步扩张不动产规模，逐步提振中国办公楼市场

2023年5月16日，北京，日前，上市企业陆续披露年报，引起各界广泛关注。继2022年仲量联行首次以20家头部上市企业的财报数据作为切入点之后，今年将研究范围扩大至8个细分领域，包括保险、证券、新兴金融、互联网、计算机软件、计算机及咨询设备、半导体和生物医药，共计75家头部上市企业，统计了横跨三年周期的近2,000份数据。

据仲量联行统计发现，截至2022年，75家头部上市企业的员工总数共计312万人，对办公楼的需求面积超过3,000万平方米，相当于北京、上海、广州这三大一线城市的全部甲级办公楼物业，头部企业的不动产发展趋势对中国办公楼市场影响深刻。

从企业的人才战略来看，除保险行业以外，其他各细分行业的头部上市企业均连续两年保持员工总数正增长。从经营性租赁的年化成本来看， 75家头部上市企业在2022年的租赁成本总额达607亿元，同比增长17%。从人均租赁成本来看，新兴金融、互联网和证券行业在办公空间的花费上最为慷慨，人均支出达到3-4万元/人/年，基本上是各城市甲级办公楼市场的主力需求。半导体、计算机软件及硬件、生物医药行业人均租赁成本相对较低，因此主要在产业园区和乙级办公楼之间转换。

保险行业迎来深度修复，券商和互联网企业积极调整不动产策略

就保险行业而言，2022年，上市险企员工规模持续收缩，五家头部险企共计流失员工近2.4万人，主要集中在营销业务领域。代理人队伍规模持续下降，与之相关的在职营销员工数量也在下滑。与此同时，管理和技术类人员的比例却有所上升。近年来，随着保险营销人员分级分类管理措施的落实，人力清虚、产能提升成为保险行业转型高质量发展下各企业调整的主要方向。鉴于保险行业人员密集型的属性不变，预计保险行业在办公楼市场需求中的重要地位不会改变。

与租赁资产相反的是，2022年，平均每家上市保险企业持有的固定资产就高达277亿元，相比于2020年增长了26%，其中还包括了大量投资型物业，表明不动产已成为其资产配置的重要渠道之一。

2022年，证券行业受市场波动影响，整体业绩表现有所下滑，十家头部上市券商全年营业收入合计2,896.6亿元，同比减少22.04%，但其年租金成本总额达45.9亿元，同比上升9.7%。租赁成本占营收比例均明显提高，多家企业开始关注降本增效、控制风险，并在不动产策略上做出应对。

尽管证券行业在2022年短期受挫，但头部券商人员规模及营业网点数量整体保持扩张势头。鉴于租金成本控制压力的全面显现，预计券商企业对于办公楼租赁方面的成本把控和流程监管将更加严格，租赁选择上保持谨慎。

经历了寒冬的互联网行业在快速恢复原有业务的同时正积极调整业务方向，人员规模也在持续调整。2022年，在两家头部企业的领涨下，十大互联网企业员工总数同比增长了3%。另外八家企业员工人数虽有所减少，但降幅均在10%以内。同时，行业整体租赁支付能力稳定增长，在办公楼租赁市场展现出更高的承租力。

很多头部互联网企业在转型期早已将不动产管理理念纳入到企业战略的顶层设计，从企业对不动产租赁及持有的比例便可见一斑。大部分企业在整合传统互联网营销业务、向创新业务转型的推动下，对经营性物业产生巨大的使用需求，租赁资产及持有资产保持同比例均衡增长。一些企业着重向一体化供应链方向发展，相关的持有资产比例明显增长;而另有某些企业因前店后司的企业发展模式，在不动产扩张方式上以租赁资产为主，利用办公楼租赁市场窗口期加速布局。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部负责人米阳表示：“过去三年，内外部多重不确定因素对办公楼市场带来极大挑战。然而，从纷杂的年报数据中可以看出，头部企业依旧在积极铸造人才‘蓄水池’、稳步扩张不动产规模，是中国办公楼市场的中流砥柱。随着经济活力的持续恢复，预计这些趋势必将转化为办公楼需求逐步释放。冬去春来，2023年中国办公楼市场筑底蓄势、复苏可期。”